昨天接受乐居一个采访，被问到：怎么看待全民涌入雄安炒房的现象。
我回答说：很正常，大家都去雄安炒房，说明看好新区，知道新区的土地房屋会升值。要是人们都很蛋定，那反而是大麻烦。但是我们的政府也是老司机了，直接冻结了所有的房屋交易，炒都没得炒。
在最近这一礼拜关于雄安激烈的多空交锋中，我注意到，质疑较为集中的一点是：权力划圈圈还有没有用。之前已经划了那么多圈圈，只有少数成功了，雄安会成功吗？
我不知道，正如我前面的推文讲的，成就一个新区需要很多复杂的因素。
一、雄安房地产要学新加坡，没得炒
不过，我觉得有一点很有意思：雄安从一开始展现出了不同的发展思路，这个新思路让人挺期待的，这个思路也验证了我之前的判断——雄安根本没想全盘复制深圳浦东的模式，而是要搞新玩法。
京津冀协同发展专家咨询委员会副组长、工程院院士邬贺铨，先是在4月5日做客人民网时表示：
政府目前出台了一系列的管控措施，意在暂时把炒房的热情稳定住，这并不是说雄安的房子今后不再买卖和交易。但是，我们已经吃了房价上涨过快的亏，不能再让新区重蹈覆辙。如果新区房价不断上涨，开发的成本也会很高。
邬贺铨表示，房地产发展还有很多思路，比如新加坡，很多土地是政府直接管理，通过建设公租房或廉租房来平抑房价，让需要住房的人能住。此外，他认为，政府还可以采用落户买房的政策，保证雄安新区健康有序发展。
在4月6日，邬贺铨又向新京报记者透露：“雄安新区房地产会有长效机制出台”。
邬贺铨表示，中央给雄安的定位有一点，就是改革开放的先行区，也包括对房地产管理的改革，能不能通过雄安找出一条能够发展房地产，又能够控制房地产价格，又能保证更多需要有住房的人有房住，这也是雄安新区的一个任务。
邬贺铨所在的这个委员会，基本上是雄安这个国家战略的高级智库，3年前就成立了，聚集了16个各行业最权威的大咖。（不过邬院士貌似说错了，新加坡主要显然不是通过公租房来实现房价的稳定的）
看到这里，我还是蛮有期待的。如果和深圳对比的话，是这样一种感觉：
当年的深圳，是“杀出一条血路”。
今天的雄安，是“走出一条新路”。
能不能成，不清楚，但雄心出来了。
二、回到房地产历史的起点：我们学的是香港
这条新路首先表现在基础性制度——土地房屋产权制度——的突破性探索上，专家组的这番话，应该是显示出了高层意图在学习新加坡的房屋制度思路。因此，雄安的这条新路我们首先可以期待是：突破土地财政+房地产投资驱动的经验模式，从“香港模式”转向“新加坡模式”。
土地和房屋的产权制度设计，在任何一个国家都是国本，它直接决定了经济发展的基础环境。
我们知道，中国在开放之初进行城市建设的时候，由于缺少资金，所以从香港学来了土地批租制度。这样的做法，既成功的完成了招商引资，又很好的解决了一开始的城市建设资金匮乏的问题。后来到了1998年金融风暴，我们索性一揽子推行了房地产史无前例的市场化改革——取消福利实物分房，几乎所有人都要到市场上花钱贷款购买房屋。当时的房改思路是为了拉动经济增长的，它并不是一个完整全面的住房制度。房地产也很争气，不负众望的成功拉动了经济增长，短短五年间快速跃升为国民经济支柱产业。中国人迅速接受了凭借自身的努力——而不再是政府补贴——获得住房的事实，一个波澜壮阔的全民炒房运动就此展开。
这样的土地制度和房屋制度，带来了相当大的副作用：一是，地方政府都患上了无法摆脱的“土地财政”依赖症，导致政府总是有意无意的维护城市的高房价。这对城市其它产业的发展造成了挤出，年轻人留在大城市也越来越困难。二是，房地产与宏观经济捆绑过密，政府总想通过房地产来实现经济发展目标，经济过冷了托房地产经济过热了压房地产，导致房地产不能回归一个行业该有的属性。三是，全民炒房的风气，客观上对实体经济的发展，以及对努力奋斗的国民精神，都构成了越来越大的催压。
（但回头看，我认为我们的土地和房地产政策大方向是没问题的，后来出现了很多问题，并不是市场没有给机会让我们去纠正）。
如果放到今天的雄安，继续原来的发展思路，会出现什么景象？
可以肯定会有很疯狂的“淘金热”，如果不是提前冻结了房屋交易，这段时间可能我们看到的是雄安房地产每天都在爆出疯狂的天价。在雄安没有任何规划落地，仅仅画了一个大饼就变疯了，这就是一个击鼓传花的游戏。
这个游戏最终会不会导致崩盘？不好讲，那要取决于雄安未来能否获得可持续的经济增长，如果选择了好的发展模式，经济持续高增长，那么一般能够让楼市的泡沫得到稀释。
但也可能会有第二种结果：海南国际驴岛的楼市崩盘。
2010年海南被划为国际驴岛之后，一样是天量的资金涌入，疯狂炒作当地的房子，驴岛的房价迅速升到了13600块。但是这些年来，海南并没有取得非常亮眼的经济成就，房地产市场也就慢慢的沉寂下去了，2012年之后连续下跌。直到今天，驴岛的房价也没有回到2011年的历史高峰。尤其是三亚的房价，五年几乎跌掉了一半，你说这叫不叫崩盘？
所以我说，雄安推行了严厉的行政管制，是很有预见性的。否则，房价涨上去就很难下来，显然会对雄安接下来的发展大计形成非常不利的阻碍。
三、房地产模式：新加坡VS香港
得承认，新加坡的确是世界国际大都市中解决居住问题最好的神样板，至今没有看到第二个，也一直被全世界奉为学习的楷模。从建国到现在不过半个世纪，居民住房自有率从10%蹿到了超过90%，人均居住面积超过30平米。而且，人家的组屋建设的，比我们的商品房都要只好不差。
扯远一点，曾经都是大英帝国的殖民地，香港和新加坡在土地-房屋制度上走上了两条截然不同的道路：在“公有制”都没有改变的前提下，前者把房地产变成了投资品，后者努力维持了房地产的居住属性。新加坡是典型的强权力主导下的市场经济模式，而香港则多少年来一直坚持“积极不干预”的自由市场原则，把政府维持在一个最小的规模。在土地-房屋制度上，新加坡是政府主导建设组屋来解决居民的住房问题，而香港一直是市场化主导解决，更曾在1997年推出“八万五”惨遭失败之后，停建居屋。
这两个经济体，不同的发展路径，都在战后成功取得了巨大的经济繁荣，都是亚洲四小龙中的两条，都早早的跻身于全球最发达的经济体之列。
但从居住环境和住房政策的角度讲，香港显然要比新加坡失败得多：两地的人口密度差不多，土地所有制主要也都是国有制。但香港现时人均居住面积只有可怜的16平米，住房自有率不过50%多。一部分低收入的穷人更是居住在环境惨不忍睹的笼屋、劏房里，被前特首董建华直斥“港人住得毫无尊严”。
新加坡搞房地产的方法其实也是我们一直诟病的大政府模式：超过80%的新加坡公民住在政府组织建设的“组屋”里，组屋类似于我们的安居房或者是早期的经济适用房。组屋的定价依据是按收入定价而非按市场定价，大概是家庭的五年总收入=一套新建组屋（非转售组屋）。也就是，新加坡通过大政府的力量，把房价收入比控制在1:5左右，又有贴息，负担很轻松。
下面是澎湃新闻今年1月份的报道：
以新加坡2016年上半年推出的两个组屋项目为例：99年屋契二房式单位最低售价分别是8万新元和8.5万新元，相当于40万元人民币左右。
据新加坡统计局发布的数据，2016年新加坡居民家庭人均月工资收入为4056美元(约合27900元人民币)，按此计算，一个普通新加坡人1.5年的工资收入，就可买一套二房式组屋。
我查阅了一些材料，只能承认，要像新加坡那么搞，必须必须必须拥有一个廉洁、高效的政府和监督机制。他们对组屋的规定细之又细，已经到了计划定额分配的地步。比如，一个新加坡核心家庭一生之中只有两次购买组屋的机会，但同时只能拥有一套组屋。如果要买第二套，必须先把第一套退出。组屋必须实际居住，即便是买了商品房也要住在组屋里。如果要卖掉组屋，必须要住满5年。对于购买家庭，也都有严格清晰的收入限制，如果收入超过上限，就得被逼着去高价买商品房（不知道他们是怎么能够把家庭收入统计得那么清楚的）。这些如果违反，要担刑责。
而真正可以自由交易房屋，比重不到20%。当然，价格也非常高，私有房屋的价格是组屋的2-3倍不止。乌节路的房价，超过深圳最贵的豪宅。
新加坡这样的房屋制度，有效的提升了国民的凝聚力，一方面推动了经济发展，另一方面也很好的兼顾了民生，避免了走极端。
四、雄安的房子现在没得炒，以后也没得炒
雄安如果可以尝试这种制度，会提供一个完全不一样的经济发展的基础环境。而且，如今的中国，政府与民间的财力还是足够的雄厚，也已经有条件不像过去那样必须依靠土地财政来提供发展资金了。另外，中国发展到今天，相比于单纯的资本投入，可能决定一个区域能否实现经济持续增长的先决条件，也已经变了。软环境约束越来越重要：透明的规则，产权的保障，创业精神的激励，法治的清明等等。
从一开始就不打算从土地里获得发展资金，这意味着雄安的经济发展模式，也将会完全不同于我们既定经验的理解。土地-房地产制度上的探索，可能只是第一步，相信接下来还会出现更多不同于我们传统理解的玩法。
也是基于此，我比较期待，雄安至少不会成为深圳的前海。前海虽然当初也被赋予了“特区中的特区”的历史重任，但是经济发展的基础模式没有改变，这导致了前海到现在还是靠卖地来吸引企业进驻。经济未动，房价先行。雄安能够有效的避免这样的重蹈覆辙，是一个好事。
我们学香港学了那么久，虽然人均居住面积和居民住房自有率都很高了，但也的确也暴露出越来越多的问题。如果能够通过效仿新加坡的房屋制度模式，实现经济发展和住房民生的均衡，让真正想到雄安发展的人不那么辛苦的住得起房子，让不想去雄安工作而只是想去捞一票的人没有太多炒作的机会，这个尝试是值得的。（说到这里，也说句丧气话，新加坡好归好，我也支持中国小范围效仿，但如果想要人口众多的大国大面积推广，行不通也未必科学，这个以后再专文探讨。）
对于炒房客来说，不是雄安的房子能不能炒的问题，是没得炒。大家都不傻，搞个新区，你知道房价会涨，官员也知道。那我就改游戏规则，让你没得炒。你还想着像之前那样，跑这里买地买房子，干几年高位卖掉，转头再买它七八家上市公司。想都不要再想。
不但是雄安冻结，环雄安的周边县市，也一个接一个的密集限购，构成了中国房地产史上最大范围的超级限购圈。
所以，去雄安炒房很长一段时间都不要想了。现在没得炒，以后也没得炒。虽然未来雄安的房价一定会涨，而且，如果学了新加坡，意味着商品房会非常少量，那样的话，商品房价格会涨得非常厉害（前提是雄安经济要能持续增长得好）。但是，将来你进入的门槛也会非常高，而且应该也会对买家有很严厉的限制。
总而言之，我认为政府对房地产的态度会很快明朗：就是假定人们将来都想去雄安炒房子，也影响不到当地居民的居住安定，不会对区域的民生、创业、创新形成现在大都市般的挤出，这是个大前提。
所以，对于个人炒房客来说，雄安没什么大机会。游戏规则要变了，以往的历史经验不一定管使了。（来源：华尔街见闻 朱罗纪）